Vendre un bien : quel contrôle électrique, et que faut-il dans l'acte ?

Quelles ventes exigent un contrôle — et lesquelles en sont dispensées.

Deux situations sont visées :

• la vente d'une unité d'habitation équipée d'une ancienne installation n'ayant subi aucune modification importante ou extension notable depuis le 1er octobre 1981
• la vente d'une unité d'habitation ayant subi une modification importante depuis cette date, mais dont la partie antérieure au 1er octobre 1981 n'a pas fait l'objet d'une visite de contrôle

Sept catégories ne sont pas des unités d'habitation au sens de ce chapitre :

les couvents, les hôpitaux, les prisons, les maisons de repos, les pensionnats, les hôtels, les établissements d'instruction.

La vente de ces bâtiments ne déclenche donc pas l'obligation.

En copropriété — une limitation importante

Les obligations ne sont applicables qu'aux parties privatives des unités d'habitation concernées.

Et elles ne s'appliquent pas aux garages, parkings, entrepôts et autres lieux faisant partie de l'unité d'habitation mais dont l'installation est alimentée par le compteur au nom des copropriétaires ou de l'association.

Autrement dit : ce qui est alimenté par le compteur commun échappe au contrôle de vente de l'appartement.

Et une exclusion nette : ces obligations ne s'appliquent pas aux unités d'habitation faisant l'objet d'une expropriation.

Les obligations du vendeur — deux, et elles sont précises

• faire exécuter une visite de contrôle de l'installation
• faire mentionner dans l'acte authentique la date du rapport et le fait de sa remise à l'acheteur

Le cas de la démolition ou rénovation complète

Si vendeur et acheteur s'accordent sur le fait que la visite est superflue et inutile, parce que l'acheteur va démolir le bâtiment ou renouveler complètement l'installation, le vendeur fait mentionner cet accord dans l'acte.

Mais l'acte doit aussi mentionner que l'acheteur doit informer la Direction générale de l'Énergie de la démolition ou de la rénovation. Celle-ci lui transmet un numéro de dossier et l'invite à remettre un rapport dès la mise en usage de la nouvelle installation.

La dispense n'est donc pas un abandon : elle reporte l'obligation sur l'acheteur, avec un suivi administratif.

La procédure exacte après un rapport négatif à la vente.

C'est la situation la plus fréquente, et la procédure est précise.

Trois étapes

1. Le vendeur fait mentionner dans l'acte authentique l'obligation, pour l'acheteur, de communiquer par écrit son identité et la date de l'acte de vente à l'organisme agréé qui a exécuté la visite.

2. Après cette communication, l'acheteur fait réaliser une nouvelle visite de contrôle afin de vérifier la disparition des infractions, au terme du délai de 18 mois prenant cours le jour de l'acte de vente.

3. L'acheteur peut choisir librement cet organisme. S'il en désigne un autre, celui-ci informe l'organisme qui a rédigé le premier rapport.

Deux points souvent manqués

• le délai de 18 mois court à partir de l'acte de vente, pas du rapport
• l'acheteur doit se manifester auprès de l'organisme — ce n'est pas automatique

Le cas de la vente ordonnée par décision de justice

Lorsque le contrôle est impossible à l'occasion d'une vente ordonnée par décision de justice, celui qui requiert la vente doit faire mentionner, dans l'acte authentique ou dans le procès-verbal d'adjudication publique, l'absence de la visite de contrôle et l'intérêt pour l'acheteur de faire procéder à ce contrôle.

L'obligation n'est donc pas supprimée : elle est signalée à l'acheteur, à qui il revient de la faire réaliser.

Ce que la visite vérifie

La même distinction qu'au renforcement de puissance : la Partie 8 s'applique à la partie antérieure au Livre 1, pas à la partie postérieure.

Si les schémas manquent — une procédure existe

Lorsque les schémas et plans ne peuvent être mis à disposition, l'organisme agréé établit lui-même :

• une description sommaire ou un schéma des tableaux, reprenant six éléments : adresse, tension nominale, section du câble d'entrée, type et section des départs, différentiels et dispositifs de protection avec leurs caractéristiques
• un croquis sommaire à main levée, sans repérage, reprenant les prises, interrupteurs, points lumineux et appareils fixes

Mais attention à leur portée. Ce descriptif et ce croquis ne peuvent pas être utilisés comme schéma unifilaire et plan de position. Ils assurent seulement la traçabilité des parties contrôlées.

Et l'absence des schémas et plans réglementaires doit être mentionnée comme infraction sur le rapport.

C'est le point essentiel : le croquis du contrôleur ne remplace pas les schémas. L'infraction subsiste, et les documents restent à produire.

Ils sont signés par le demandeur et le représentant de l'organisme, et remis au propriétaire pour faire partie du dossier.

Les quatre obligations que votre rapport doit vous rappeler.

Le RGIE impose au rapport de visite de contrôle de rappeler quatre prescriptions :

1. L'obligation de conserver le rapport dans le dossier de l'installation.

2. L'obligation de renseigner dans le dossier toute modification intervenue dans l'installation.

3. L'obligation d'aviser immédiatement le SPF Énergie de tout accident survenu aux personnes et dû, directement ou indirectement, à la présence d'installations électriques.

4. Lorsque des infractions ont été constatées, l'obligation de faire effectuer une nouvelle visite de contrôle par le même organisme agréé, afin de vérifier la disparition des infractions au terme du délai d'un an. Si des infractions subsistent lors de cette seconde visite, l'organisme envoie une copie du rapport à la Direction générale de l'Énergie.

Le quatrième point est celui qui compte le plus, et il est souvent confondu avec le régime de la vente :

— Visite de contrôle ordinaire : un an, même organisme
— Vente (8.4.2) : 18 mois, organisme au libre choix de l'acheteur

Ce ne sont pas les mêmes règles. Le type de contrôle indiqué sur votre rapport détermine lequel s'applique.

Qu'est-ce qu'une modification importante ?

La définition du RGIE est courte et précise :

une modification ou extension d'une installation électrique qui a un impact supplémentaire, pas encore couvert par un contrôle de conformité, sur la sécurité des personnes ou des biens

Le critère n'est donc ni le coût, ni la durée du chantier, ni le nombre de pièces touchées. C'est l'existence d'un impact nouveau sur la sécurité, que le dernier contrôle n'a pas pu examiner.

Quatre exemples sont donnés par le texte lui-même :

• modification du schéma mis à la terre
• dépassement de la puissance de court-circuit admissible pour le matériel installé
• remplacement non identique d'un tableau de répartition et de manœuvre
• ajout d'un circuit dans une installation domestique

La liste se termine par « … » : elle n'est pas limitative.

Ces deux derniers exemples sont ceux qui concernent le plus souvent un particulier. Ajouter un circuit pour un four ou une taque, remplacer son tableau par un modèle différent : dans les deux cas, un contrôle de conformité est requis avant mise en usage.

Ce qui est aussi défini ici : la mise en usage est la première mise à disposition d'une installation à des fins d'exploitation.